ASESORIA JURIDICA, LEGAL PARA MEXICO

Es increíble la cantidad de mañas, triquiñuelas, trucos, chicanadas e ideas que pueden concebir las personas con tal de sacar un provecho ilícito de otra. La adquisición de inmuebles ha sido por excelencia la mejor forma de inversión, pues mientras que el valor del dinero en efectivo se devalúa con el paso del tiempo, lo bienes inmuebles, por el contrario, conservan e incrementan su valor. Otras forma de inversión es la compra de metales preciosos, joyas e inversiones de dinero a plazo, el problema es que para obtener la ganancia es necesario venderlos o bien, poner el dinero a plazo.

A diferencia de esas otras formas de inversión, los inmuebles tienen la ventaja de que se puede obtener una ganancia de ellos sin necesidad de venderlos mediante el arrendamiento. El contrato es tan antiguo como la humanidad misma, pues podemos encontrar sus orígenes en la materia agraria cuando el propietario de ganado lo entregaba a otra persona que no lo tenía para el arado de las tierras del segundo, a cambio de alguna contraprestación. Es así como el arrendamiento cubre una función claramente social, pues brinda los bienes necesarios al que carece de ellos, obteniendo una ganancia tanto para el arrendador como para el arrendatario.

Desafortunadamente, en nuestro egoísta afán por sacar un mayor provecho los unos de los otros, ha provocado que la función social del arrendamiento se desprestigie y ha sido materia de abuso por ambas partes (unos por cobrar más y pagar menos por el mantenimiento y otros por de plano no pagar y hasta quedarse con el inmueble), lo que ha provocado inclusive el secuestro político de la materia por los gobiernos locales y han servido como banderas sociales para protección de los inquilinos sin considerar que la protección también debe ser para los arrendadores.

Un ejemplo de esto último estuvo lugar en la ciudad de México. En el sismo de 1985 se cayeron muchas construcciones antiguas que estaban en arrendamiento y no se les había dado el mantenimiento necesario para la seguridad de los inmuebles y sus habitantes, debido a que existía un régimen que favorecían a los inquilinos con una renta congelada (llevaban más de 30 años pagando la misma renta, sin incremento alguno, no podían ser desalojados del inmueble y el propietario tampoco podía venderlos ni modificar su régimen). Pero esta renta congelada no fue una decisión unilateral del gobierno, se dio derivado de los abusos de los propietarios por sus altos alquileres, mala calidad de las viviendas y (dicen) leyes que facilitaba los desalojos. Desafortunadamente la sobreprotección a los inquilinos propició que nadie diera mantenimiento a los inmuebles y fueron los primeros en caer en el sismo del 85.

En mi opinión la protección legal siempre debe ser equitativa, sin embargo debe tener cierta inclinación para los propietarios puesto que son ellos y sus bienes los motores de nuestra economía, tan es así que existe un régimen especial en materia fiscal que grava el ingreso obtenido por las rentas, en mi opinión no es conveniente que el propietario pierda parte de su ganancia en la reivindicación de su propiedad, porque los trámites judiciales son lentos y costosos y en cambio el inquilino viva a costa de aquel y para colmo destruyendo el inmueble, pues seguramente después de uno o dos años del juicio, cuando obtenga la posesión de su propiedad, estará destruido. Después de muchas negras historias de arrendamiento, los propietarios terminan por vender sus bienes para deshacerse de tantos problemas.

Afortunadamente en la actualidad existe una nueva figura jurídica que puede auxiliar en la recuperación de los inmuebles y es el mediador, quien es un fedatario ante el que se elabora un convenio, donde se reconoce que existe el arrendamiento y el inquilino se obliga a desocupar el inmueble en caso de la falta de pago de sus rentas o bien cualquier otro incumplimiento. Pero si en el contrato de arrendamiento ya se está obligando a ello, ¿qué diferencia hay con repetir lo mismo en un convenio de mediación?, pues que el contrato de arrendamiento es un contrato privado, donde no interviene fedatario alguno, por lo tanto no existe ni siquiera la certeza de ser la firma de los interesados, sin embargo, en un convenio de mediación, el mediador es una persona con fe pública (como si fuera notario, pero a nivel judicial), con la ventaja de sus convenios se equiparan a «cosa juzgada», lo que significa que no es necesario pasar por todo el procedimiento de un juicio, sólo se pide la ejecución, es decir la desocupación del inmueble por la falta de pago.

Para aclarar lo anterior, a grandes rasgos describiré un procedimiento judicial normal: la historia comienza con la demanda, donde el propietario le pide al juez el cumplimiento del contrato por parte del inquilino, luego se manda llamar al demandado para que acuda ante el Juez, se abre un período para que ambas partes presenten sus pruebas para acreditar la existencia tanto del contrato como de la facultad del propietario para exigir el cumplimiento del mismo, así como para que el inquilino acredite que no tiene obligación alguna o bien que ya cumplió con la misma o que no le es posible cumplir, una vez desahogadas todas las pruebas el Juez dictará sentencia donde condenará o absolverá al demandado de las prestaciones requeridas. Tanto la sentencia, como casi cualquier actuación del Juez o de la contraparte, se puede alegar la falta de algún requisito legal y por lo tanto anular, ese trámite se llama «apelación», que consiste en pedir a una instancia superior al Juez que revise el caso, pues se pasaron por alto u omitieron o se están violando requisitos legales fundamentales; dicha instancia superior estudiará el caso mediante la revisión del expediente y, considerando además la argumentación tanto del quejoso como de su contraparte, resolverá si existe alguna violación o no a la ley o al procedimiento. Sobre esta sentencia existen una segunda revisión que es el amparo, que consiste en que un Juez federal verificará si existe o no alguna ley que ampare a la persona afectada. Existe además una tercera (y, por fin última) instancia de revisión que una vez más verificará si existe o no algún error en el procedimiento u omisión o violación a la ley (se le llama recurso de queja). Una vez agotadas estas 3 instancias (apelación, amparo y queja, que tardarán por ahí de 1 año hasta la última), se dice que la sentencia está firme y podrá ejecutarse en los términos que haya quedado (la sentencia del juez puede ser condenatoria para el demandado y las 3 revisiones posteriores pueden confirmarlo, pero también pudiera ser que se modifique en la primer revisión o segunda o tercera o peor aún que encuentren una falla en el procedimiento y entonces lo anulen todo o parte de él y entonces habrá que volver a empezar).

Con el convenio de mediación se evita todo lo anterior, éste hace las veces de una sentencia firme, es decir no cabe ninguna revisión sobre él, simplemente se le pide al juez que se ejecute el mismo, si, por ejemplo, el convenio consiste en la desocupación del inmueble por la falta de pago de 3 mensualidades, entonces se acudirá con el Juez y por escrito se le pedirá que el inquilino acredite haber cumplido con el pago, el Juez le dará hasta 5 días para acreditarlo y en caso de no hacerlo, ordenará la desocupación del inmueble a la fuerza, rompiendo cerraduras y solicitando el apoyo de la fuerza pública, de ser necesario.

Si quieres saber más sobre la mediación u obtener asesoría al respecto, por favor contáctame en ocampoarch@hotmail.com

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